Правовые вопросы
Общая информация
Покупка недвижимости на Кипре иностранными гражданами регулируется Кипрским Законом о приобретении недвижимости (иностранные граждане), Гл.109 Свода Законов Республики Кипр (далее по тексту – «Закон»), с текущими поправками.
В 2003 году [Закон 54(1)/2003] в связи с вступлением Кипра в Европейский Союз 1 мая 2004 года, в вышеуказанный Закон были внесены поправки, дающие гражданам Евросоюза, а также компаниям, зарегистрированным в Евросоюзе больше прав, хотя и не абсолютные права, на приобретение недвижимости на Кипре. Кипр получил право в течение 5 лет со дня вступления в ЕС сохранять ограничения в правах граждан ЕС и зарегистрированных в ЕС компаний приобретать местожительство для второстепенного использования. И хотя с 1 мая 2009 года в Закон поправки больше не вносились, согласно инструкциям правительства для граждан ЕС ограничений больше нет.
Часть 2 Закона – Определения
В первую очередь следует отметить, что в целях данного Закона, понятие «иностранные граждане» означает тех, кто не является гражданами Республики Кипр, и включает в себя понятие компании, конролируемой иностранными гражданами, иностранной компанией или трастом, созданным в пользу иностранного гражданина.
Но не включает нижеследующее:
(а) киприот, проживающий за границей;
(б) иностранная жена гражданина Кипра, которая не состоит в разводе со своим мужем по решению компетентного суда;
(в) гражданин Европейского Союза
Часть 3(1) Закона — Запрещения
Часть 3(1) Закона, предусматривает, что:
«Иностранному гражданину запрещается приобретать недвижимость (в Республике) в связи с чьей-либо смертью (как в случае с наследством) или каким либо еще образом, кроме предшествующей ей лицензии (т.е. разрешения), выданного Советом Министров».
Иностранный гражданин, впрочем, может приобретать только одну недвижимость на Кипре, т.е. один дом, квартиру, земельный участок и т.д. В случае земельного участка, его размер не должен превышать 4014 кв. м.
Порядок – Процедура, включающая разрешение, выданное Советом Министров
Согласно установленному порядку, иностранный гражданин, который желает приобрести недвижимость на Кипре должен выполнить следующие требования:
1. Подготовка и исполнение Договора о приобретении недвижимости (далее по тексту – «Договор»)
Вышеуказанный Договор должен содержать условия приобретения недвижимости, о которой идет речь, и регулировать отношения между Продавцом и иностранным гражданином в качестве Покупателя, однако в глазах Закона, он (договор) не дает иностранному гражданину права собственности на недвижимость:
Часть 3(3) Закона, предусматривает, что:
«Действующее соглашение, письменное или устное, подготовленное в соответствии с Договорным правом или каким-либо другим действующим законом, который предусматривает положения о приобретении недвижимости на Кипре иностранными гражданами, не обеспечивает иностранному гражданину какого-либо права собственности на недвижимость, до выдачи разрешения (лицензии) Советом Министров, согласно Части 3(1) (которая изложена выше).»
Данный Договор должен быть официальным образом утвержден (гербовый сбор) в течение месяца со дня его подписания (в случае его невыполнения налагается штраф) и он должен быть депонирован (сдан на хранение) в течение 2 месяцев со дня подписания, после его утверждения, в Управление земельного кадастра того района, где расположена приобретенная недвижимость.
Депонирование Договора в Управлении земельного кадастра является гарантией для Покупателя того, что недвижимость является его собственностью, препятствуя Продавцу в ее продаже или передаче кому-либо еще, а также ее залогу.
Это применяется к случаям, если ранее не было издано отдельного свидетельства о праве собственности на приобретенную недвижимость. Данное положение применяется к недвижимости в процессе строительства или новостройкам. Свидетельство о праве собственности на подобную недвижимость издаются в течение приблизительно 3-4 лет после завершения строительства. Отсуствие отдельного свидетельства о праве собственности на имя Продавца на приобретенную недвижимость не препятствует Покупателю продать приобретенную недвижимость. В таком случае может быть подписан договор расторжения между Продавцом и Покупателем одновременно с подписанием нового Договора купли-продажи между Продавцом и Новым покупателем. Покупателю следует во время переговоров согласовать с Продавцом вознаграждение в случае отмены/расторжения Договора и включить его в Договор купли-продажи.
Депонирование Договора купли-продажи в Управлении земельного кадастра также должно быть выполнено по причинам его реального исполнения. Глава 232 Закона о Продаже недвижимости (Реальное исполнение) предусматривает на равне с другим, что для возможной подачи иска в суд о реальном исполнении Договор продажи должен быть депонирован в Управлении земельного кадастра в течение 2 месяцев со дня его подписания.
Для старого фонда недвижимости, там, где изданы отдельные свидетельства на право собственности, передача права собственности на имя Покупателя может быть произведена немедленно.
У нас на Кипре один из самых надежных и заслуживающих доверия Земельный Кадастр в Европе.
Необходимый гербовый сбор следующий:
1. €2,56 за каждую тысячу до €170 860,14 и выше
2. €3,42 за каждую тысячу выше €170 860,14 до €8 543 007,21
3. €17 086,01 фиксированная плата по сделке на сумму €8 543 007,21 и более
2. Заявление в Совет Министров на выдачу разрешения и/или лицензии на покупку недвижимости Кипра;
После заключения Договора, который как может содержать, так и не содержать статью о необходимости получения разрешения Совета Министров, юридические консультанты иностранного гражданина, подготавливают заявление в Совет Министров с просьбой о выдаче разрешения в соответствии с положениями Закона.
При получении данного заявления Совет Министров:
«…изучает указанное заявление, принимает решение по делу и направляет лицу, подавшему заявление, письменное уведомление о своем решении…»
Временные рамки получения уведомления о таком решении занимают приблизительно от 8 до 10 месяцев.
До сегодняшнего времени все заявления иностранных граждан в Совет Министров были одобрены.
После получения разрешения от Совета Министров и предусматривая, что было издано отдельное свидетельство о праве
собственности на приобретенную недвижимость, Продавец обязан в соответствии с Законом (исключая, если Договор купли-продажи не был отдан на хранение в Земельный кадастр) передать и зарегистрировать недвижимость на имя Покупателя.
3. Регистрация недвижимости в Земельном Кадастре на Кипре;
Когда разрешение и/или лицензия на приобретение недвижимости на Кипре получено иностранным гражданином, он/она должен(а) прийти в управление Земельного Кадастра в том районе, к которому относится недвижимость по дислокации, и запросить внести запись о своем праве владения землей в соответствующий регистр.
Затем иностранному гражданину выдается/направляется свидетельство о праве собственности и это является свидетельством его/ее владения относительно данной недвижимости.
Регистрационные сборы, которые необходимо оплатить за регистрацию недвижимости на имя Покупателя-заявителя следующие:
1. 3% до €85430, 07 и выше
2. 5% от €85430 до €170860, 14 и выше
3. 8% от €170860, 14 и более
Регистрационные сборы калькулируются Районным отделом Земельного Кадастра во время регистрации, принимая во внимание стоимость приобретенной недвижимости на момент подписания Договора купли-продажи, предусматривая, что Договор купли-продажи официально утвержден, как указано выше после его подписания. В случае, если Договор купли-продажи не был официально утвержден в то время, Покупатель должен привести доказательства Управлению Земельного Кадастра, что покупка имела место в дату, указанную в Договоре купли-продажи.
Доказательством этого могут служить квитанции, расписка, документ о банковском переводе, денежных переводах и т.д. и это на усмотрение Земельного Кадастра принять подобные доказательства или нет.
4. Иные налоги.
а) Налог на наследство: Налога на наследство на Кипре нет.
б) Налог на прирост капитальной стоимости: Налогом на прирост капитальной стоимости облагается чистая прибыль, полученная от продажи. Чистая прибыль от продажи означает сумму за вычетом следующих сборов:
1) сборы по передаче права собственности
2) €17086 с каждого лица за первую продажу
3) Сборы зарегистрированных агентов по недвижимости
4) любые сверхплановые работы, постройки в отношении недвижимости
5) инфляция и др.
В случае, если проданная недвижимость была местожительством Покупателя за последние 5 лет, сумма €85430 вычетается из суммы чистой прибыли.
с) НДС: Новостройки (недвижимость, на которую заявление о получении разрешения из Городского планового отдела было
зарегистрировано после 1 мая 2004 года) облагаются НДС.